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房地产进入调整期令外资徘徊

发布时间：2008-07-22 15:33:07 文章来源：网络编辑：一键商机网

       经济表现优异的中国，随着人民币升值的启动，过去几年内迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。其中，房地产行业磁场强大。
2003年7月，摩根士丹利房地产基金率先进入上海房地产业，投资了核心地段卢湾区“锦麟天地雅苑”项目。5年之后，他们已萌生退意：摩根士丹利资产管理部人士日前向记者透露，他们有意出售锦麟天地和华山夏都两个项目。作为在上海持有地产资产最多的国际投行之一，这是大摩首次意欲在沪出售所持项目——虽然，上述人士否认看淡上海楼市，并称出售只是他们的常规操作。
   据悉，开始“常规操作”的以第一批进入中国房地产市场的外资大投行为主，除大摩外，花旗、高盛也分别出售了在上海的大型办公物业。也有分析指出，这些国际大投行近期套现的行为或许并不意味着他们看空中国，而可能是为了弥补他们在美国次贷危机中遭受的巨额损失。他们不仅抛售在中国的资产，在日本、东南亚等国也是如此。
   “这次的情况不同于以往。”在市场上浸淫多年的EI（国际私人股权基金）高级副总裁、中国区首席代表魏松说，“内部、外部环境都不好，赚足了离场也可以理解。”
2007年美国城市土地学会和全球四大会计师事务所之一的普华永道共同发布了《2007亚太房地产未来趋势》的报告，谈及中国时写道“让我在中国市场分一杯羹，我不关心细节，只要给我一杯羹”。然而，从2006年开始，对于海外基金而言，中国这杯羹已无法轻易获得。
   2006年7月，建设部、商务部等六个部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，这一条禁止了外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房产的行为。
   如果外商选择设立投资企业进行投资，则必须按照中国的相关法律办理登记注册手续，依据中国税法缴纳企业所得税，这毫无疑问增加了交易成本和时间成本。该文件还规定“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50％”，显然，外资的资金门槛提高了。
虽然分羹之路曲折了很多，但外资总能够找到曲线解决方案。去年秋季以来，国内银行收紧贷款，资本市场低迷恰恰成了中国房地产企业与外资基金“联姻”的有利时机。地产与资本联姻在中国由来已久，只不过，过去国内资本是绝对主角。最初时，地产开发商是主角，银行是配角。到了光景好的年份，银行已经满足不了开发商的胃口了，“资本运作”成了稍微有点品位的地产商最基本的功课之一。
   一位外资代理人坦承，“我现在要做的就是准备好现金，等待熊市。”
   股权投资的众多不确定性，加之资本市场走低，为外资基金的退出渠道蒙上阴影。当下，外资基金在中国更愿意投资商业物业。
事实上，在去年7月国内地产界的乐观心态达到巅峰之时，一位外资代理人就曾私下坦承，“我现在要做的就是准备好现金，等待熊市。”
   有多少人在做着同样的准备？无法统计，惟一可以肯定的是，在那个圈子里，他并不孤立。

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